in questa puntata di #fiscoxtutti, all’interno del filone iva in edilizia, parliamo del rent to buy il contratto di acquisizione immobile preceduto da locazione molto in voga in questo periodo.
domanda: buongiorno e ben ritrovati presso lo studio della bella associato. oggi, con i nostri esperti di leggi e tributi. anche oggi rispondiamo alle esigenze evidenziate da alcuni telespettatori in merito al trattamento iva in ediliza approfondendo altri momenti impositivi tipici della realtà aziendale, avvocato di cosa si tratta?
risposta: la settimana scorsa abbiamo parlato del trattamento iva sulle cessioni di immobili (quindi, compravendita, permuta, diritti usufrutto, uso e abitazione) oggi vorremmo parlare del contratto di rent to buy che è un contratto atipico, ovvero non previsto dal codice civile, ma dall’art. 23 del dl 12.9.2014 n. 133 che ha disciplinato i “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”. è un contratto molto interessante che ha preso piede nell’ultimo periodo proprio per permettere di comprare immobili in un momento di stagnazione del mercato immobiliare.
domanda: avvocato, ci racconta la specialità di questo contratto direi molto interessante?
risposta: il contatto di rent to buy trova applicazione:
• ad ogni tipologia di immobile;
• indipendentemente da chi siano le parti (venditore o acquirente) ben potendo essere persone fisiche, enti non commerciali, imprese o professionisti.
pertanto i beni oggetto di rent to buy potranno essere:
• fabbricati civili o industriali quali alloggi, negozi o capannoni;
• pertinenze;
• terreni agricoli o edificabili;
• fabbricati in corso di costruzione.
il contratto di rent to buy, ai fini della sua efficacia, deve essere trascritto ai sensi dell’art. 2643 ss. c.c. per cui è necessario che il contratto sia redatto in forma pubblica (atto pubblico o scrittura privata). in tal modo il contratto può usufruire dell’effetto prenotativo tipico dei contratti preliminari che fa sì che la sua trascrizione prevalga sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite
l’art.23 del dl 133/2014 prevede espressamente che, durante la fase di godimento dell’immobile, trovino applicazione, in quanto compatibili, le norme civilistiche sull’usufrutto e non quelle sulla locazione.
domanda: dottore, prima l’avvocato diceva che il rent to buy ha permesso la vendita di immobili in un periodo di recessione economica, in che senso?
risposta: la risposta deve passare necessariamente dall’inquadramento del contratto che se possiamo dire è d’uso comune per gli operatori del mercato immobiliare altrettanto non si può dire per i cittadini e gli acquirenti persone fisiche.
allora, il rent to buy è un contratto atipico che prevede la sovrapposizione, in un unico nesso causale, del contratto di locazione e di quello di compravendita. è un contratto col quale chi “compra” paga momentaneamente dei veri e propri canoni di locazione che poi varranno (parzialmente o totalmente, dipende dal contratto) in acconto prezzo sul definitivo. qualora non si rogitasse, le somme già corrisposte avrebbero natura di locazione così come la hanno per coloro che lo concedono in locazione: reddito d’impresa di natura locativa.
il mercato immobiliare ha avuto una grossa crisi anche per due ragioni: gli immobili non sono più un bene rifugio perché non si rivalutano costantemente come una volta e gli acquirenti hanno grosse difficoltà a ricevere somme a mutuo dalla banche perché hanno contratti di lavoro “dinamici”/non stabili e poca propensione alla fedeltà al posto di lavoro. un giovane d’oggi una volta che prende il posto di lavoro, prepara il cv e lo circolarizza: potrebbe trovare sempre qualcosa di meglio. a fronte di questa volatilità, le banche, che già concedevano un massimo dell’80% del valore dell’immobile, hanno ridotto notevolmente le erogazioni. questo contratto, il rent to buy, permette di pagare la locazione per un periodo di tempo e di scalarla dal corrispettivo globale dovuto e portarla ben al di sotto dell’80% del valore dell’immobile favorendo la concessione del mutuo per la residua parte.
facciamo l’esempio come al solito? valore immobile 100, locazione mille euro mese per 3 anni, totale 36 mila euro, residuo da mutuare 64, notevolmente inferiore all’80%.
domanda: dal punto di vista fiscale come viene trattato questo contratto, dottore?
risposta dal punto di vista fiscale, il contratto configura un negozio giuridico complesso caratterizzato da:
• godimento dell’immobile, da trattare come i locazione, sia dal punto di vista dell’iva che dell’imposta di registro;
• imputazione di una quota del canone quale acconto sia dal punto di vista dell’iva che dell’imposta di registro e dal punto di vista di conabile (non sono ricavi ma debiti fino alla cessione definitiva).
nel contratto occorrerà allegare l’attestato di prestazione energetica dell’edificio.
valutare se:
• optare per l’imponibilità iva o meno;
• indicare l’eventuale sussistenza delle condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”;
• richiedere l’applicazione del “prezzo valore”, ove possibile.
domanda: come ogni settimana rispondiamo alla domanda di un nostro telespettatore. ricordo che, qualora non riceviate la risposta nella trasmissione la riceverete, poi, in privato.
ci scrive antonella b. di bellano: “ho stipulato un contratto di rent to buy, la banca non mi dava il mutuo, ma non sono in grado di comprare l’immobile, la banca non mi dà ancora il mutuo. posso avere dei problemi col “venditore””, avvocato?
risposta: il legislatore ha stabilito una specifica disciplina da applicare in caso di inadempimento di una delle parti.
in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente che immagino sia il “venditore” della domanda, lo stesso deve restituire al conduttore la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore invece, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, salvo diversa pattuizione contrattuale.
il contratto di rent to buy, ricordo, qualora concluso con atto pubblico e contenente una clausola risolutiva espressa, può costituire titolo esecutivo stragiudiziale per il rilascio di un immobile, senza, pertanto, un preventivo accertamento giurisdizionale di cognizione piena o sommaria.